Perseroan Terbatas

Untuk mendirikan Perseroan Terbatas (PT) dibutuhkan minimal 2 (dua) sebagai Pendiri yang sekaligus menjadi Pemegang Saham dengan mengambil bagian saham pada saat PT didirikan.

Prosedur Pendirian PT

Permohonan Akta Pendirian PT tersebut bisa diajukan bersama-sama oleh para pendiri kepada Notaris atau memberikan kuasa kepada salah satu pendiri atau kepada pihak lain untuk menghadap Notaris.  

Setiap Pendirian PT harus dibuat dengan Akta Otentik oleh Notaris dalam bahasa Indonesia yang memuat anggaran dasar Perseroan dan untuk memperoleh statusnya sebagai badan hukum Perseroan harus mendapatkan pengesahan dari Menteri sesuai dengan Undang-Undang Nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas

Para pendiri harus menetapkan besarnya modal dasar Perseroan dengan ketentuan minimal Rp. 50.000.000 (lima puluh juta rupiah) serta menempatkan dan menyetorkan modal dengan ketentuan paling sedikit 25% (duapuluh lima persen) dari modal dasar harus ditempatkan dan disetor penuh ke dalam Perseroan. Ketentuan Modal Perseroan ini diatur dalam pasal 31 dan 32 Undang-Undang PT Nomor 40 tahun 2007.

Persiapan untuk mendirikan PT yang harus anda ketahui 

Pertama kali yang harus anda lakukan untuk dapat mendirikan Perseroan Terbatas adalah menetapkan nama pendiri perusahaan, nama perusahaan, tempat/kedudukan perusahaan, modal perseroan, maksud dan tujuan serta direksi dan komisaris perseroan seperti tabel dibawah ini; 

Pendiri Perseroan Terbatas	Keterangan
Anda harus menetapkan nama para pendiri perseroan dengan ketentuan seperti dibawah ini; Jumlah pendiri minimal 2 (dua) orang atau lebih. Pendiri harus warga negara Indonesia, kecuali ditentukan lain berdasarkan peraturan atau undang-undang.  Para pendiri untuk pertama kali pada saat perseroan ini didirikan harus turut menyertakan modal/saham atau menjadi Pemegang Saham dalam perseroan	Para pendiri juga dapat diangkat sebagai Direktur atau Komisaris didalam Perseroan. Apabila anggota Direksi atau Komisaris lebih dari satu orang maka salah satu dapat diangkat menjadi Direktur Utama atau Komisaris Utama.
Tempat dan Kedudukan Perusahaan	Keterangan
Pada saat Perseroan didirikan harus mempunyai tempat kedudukan didaerah kota atau kabupeten dalam wilayah Republik Indonesia yang ditentukan dalam anggaran dasar (akta pendirian). Tetapkan kota/kabupaten sebagai tempat keududukan peseroan yang sekaligus merupakan kantor pusat perusahaan, termasuk alamat jelas.	Khusus untuk wilayah DKI Jakarta Perusahaan harus berdomisili dilingkungan komersial/tempat usaha (non perumahan) seperti Ruko/Rukan yang harus dibuktikan dengan IMB dan bukti sewa/kontrak atau bukti kepemilikan tempat usaha tersebut. Jika alamat perusahaan berdomisili di Gedung Perkantoran maka lampirkan bukti perjanjian sewa/kontrak dan bukti PPN atas sewa tempat usaha tersebut.
Modal Perseroan Terbatas	Keterangan
Anda harus menetapkan besarnya Modal Perseroan Terbatas yang terdiri dari modal dasar, modal ditempatkan dan modal disetor, dengan ketentuan yang diatur oleh Undang-Undang PT nomor 40 tahun 2007 sebagai berikut; 1.     Modal dasar perseroan minimal Rp. 50.000.000 (lima pulu juta rupiah) 2.     Minimal 25% dari modal dasar harus ditempatkan dan disetor penuh oleh para pendiri Perseroan yang sekaligus menjadi Pemegang Saham Perseroan Untuk jenis kegiatan usaha tertentu jumlah minimum modal dasar atau modal disetor dapat lebih besar sesuai dengan Undang-Undang atau Peraturan yang mengatur tentang kegiatan usaha tersebut	Jumlah modal yang disetor didalam akta pendirian mempengaruhi kualifikasi (golongan) perusahaan yang terkait masalah perizinan seperti Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) atau Izin Usaha Jasa Konstruksi (IUJK) Kualifikasi SIUP/usaha perdagangan berdasarkan modal disetor Kualifikasi IUJK/usaha jasa konstruksi berdasarkan modal disetor
Maksud dan Tujuan Perseroan Terbatas	Keterangan
Anda harus menetapkan maksud dan tujuan perseroan yaitu bidang usaha serta lingkup/jenis kegiatan usaha yang akan dilaksanakan perusahaan. Bidang usaha perdagangan Bidang usaha jasa konstruksi Bidang usaha Percetakan Bidang usaha jasa forwarding Bidang usaha Industri Bidang usaha jasa periklanan, dll	Sebagai acuan untuk menetapkan bidang usaha dan jenis kegiatan usaha tersebut silahkan lihat informasi terkait dibawah ini; Maksud dan tujuan perseroan Bidang usaha Pemasokan barang dan Jasa Bidang usaha Jasa Pelaksana Konstruksi (kontraktor) Bidang usaha Jasa Perencana Konstruksi dan Jasa Pengawas Konstruksi
Direksi dan Komisaris	Keterangan
Para pendiri perseroan harus menetapkan/mengangkat seorang Dirketur dan Komisaris, dengan ketentuan sebagai berikut; 1.     Jumlah pengurus dalam perseroan minimal 2 (dua) orang, satu sebagai Direktur dan satu lagi sebagai Komisaris. 2.     Jika jumlah pengurus lebih dari 2 (dua) orang, misalnya yang akan menjadi Direktur ada 2 dan Komisaris 1 orang, maka salah satu Direktur diangkat menjadi Direktur Utama begitu juga jika komisaris ada 2 orang maka salah satu diangkat menjadi Komisaris Utama.	Dalam hal ini pendiri perseroan dapat diangkat/ditetapkan  sebagai Direktur atau Komisaris atau mengangkat sesorang menjadi Direktur atau Komisaris didalam Perseroan.

Jika anda sudah menyiapkan informasi diatas,  maka anda sudah siap untuk mengajukan permohonan Akta Pendirian PT kepada Notaris yang berwenang sebagai langkah awal berdirinya Perusahaan.

Permohonan Akta Pendirian PT tersebut bisa diajukan bersama-sama oleh para pendiri kepada Notaris atau memberikan kuasa kepada salah satu pendiri atau kepada pihak lain untuk menghadap Notaris. Contoh Surat Kuasa

Setelah Akta Pendirian PT selesai dibuat, yang harus anda lakukan adalah melengkapi pendaftaran dan perizinan yang harus dimiliki untuk dapat melakukan kegiatan usaha seperti; Domisili Perusahaan, NPWP, SP-PKP, Pengesahan Menteri Hukum & HAM RI, SIUP atau Izin Usaha Lainnya, TDP serta Sertifikasi dan Registrasi Badan Usaha yang dibutuhkan perusahaan untuk dapat mengikuti Tender.

BEBERAPA TIPS MELAKUKAN JUAL BELI TANAH / BANGUNAN

Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan:

 
1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak)
Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst.
2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb?
Contoh: anda  adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka anda tidak dapat memilikinya.
3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda.
Contoh: anda di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Tasikmalaya. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente.
4. Apakah tanah yg anda beli sudah di luar batas maksimum/belum.
Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja.
5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai anda membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo.
6. Apakah di atas tanah yg akan anda beli ada hak yg lebih tinggi.
Contoh: anda akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan Pembeli harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut.
7. Apakah rumah yg anda beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka anda harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli:
Data Penjual/Pembeli Perorangan:
1. KTP Suami Istri
Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan
-Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd)
-Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta.
2. KK
3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA)
4. NPWP (untuk byr Pajak)
5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan)
6. Surat Ganti Nama
*Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas):
1. KTP Direksi & Komisaris
2. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir.
3. Pengesahan dari Menteri Hukum dan HAM
4. Berita Acara RUPS Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT alias lebih dari 50%) atau Surat Pernyataan (sebagian kecil dari aset PT)

Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan):
1. Sertipikat Asli (SHM, SHGB, SHGU, dan SHMSRS)*
2. IMB (Izin Mendirikan Bangunan), gak wajib sebenarnya, tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli, kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah.
3. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir.
Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan, bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak.
*Selain 4 jenis Sertipikat tersebut, maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan, melainkan Akta Notaris.
Contoh Sertipikat:

 

Tarif Pajak:
 

PPH Final = 5% x Nilai Tanah/Harga Jual Beli**
BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*])
*   tiap daerah beda2. contoh di Kabupaten Tasikmalaya dikurangin Rp. 60.000.000,00

Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) :
http://www.presidenri.go.id/DokumenUU.php/486.pdf

Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) :
Biaya pembuatan akta (AJB/hibah APHB minimum 1 juta rupiah per akta untuk bia proses ke BPN tergantung / dilihat dari nilai transaksi yang tertera pada masing-masing akta Tiap daerah berbeda. Contoh: di Kabupaten Tasikmalaya, biaya AJB + BN minimum antara 3 sampai 3.5 juta. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya.

Proses Jual Beli:
1. Checking Asli Sertipikat
Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang, apakah ada sengketa/tidak. Kalau ada sengketa, maka tidak bisa deh dijualbelikan, harus diselesaikan dulu. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH), Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor Pertanahan. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting.
Contoh sertipikat bersih:

2. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual
Biasanya dapat nitip di PPAT nya buat dibayarkan, jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri. Tapi bila ingin membayar sendiri pun bisa

3. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih), bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB.
Contoh Cover Blanko AJB dan Akta PPAT lainnya:

4. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya, apa aja yg ikut termasuk dijual, mungkin ada air, listrik brp watt, telpon, dsb.

5. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer uangnya. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas.

6. Setelah dibayar lunas, biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB, IMB, bukti pembayaran telpon/listrik/air, dsb.)

7. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT, biasa sih 50% 50%. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli.

8. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. Biasa kalo sudah selesai ditelpon

Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum?
1. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu.
2. Apabila sudah selesai, baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama.
3. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli, maka bisa dijuallah rumah itu. Kalau hak bagiannya mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa, dengan menggunakan Akta Pembagian Hak Bersama.

Pajak Waris:
BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris)
*Besarnya tergantung daerah masing2.
Untuk Kabupaten tasikmalaya Nilai Jual Tidak Kena Pajak Rp.300 Jt.

Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT?
Sederhananya, supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. Kalau cuma buat perjanjian jual beli biasa saja, bukan dgn Akta Jual Beli PPAT, tidak bisa dibalik nama. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau.
Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian.
Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja, anda jgn mau. Nanti begitu pengurusan  Balik Nama pasti ditolak.

Notaris / PPAT Kabupaten Tasikmalaya